Metodologia
Metodologia gy granizocastillo 110R5pR 16, 2011 5 pagcs ANTECEDENTES AVALUOS URBANOS Mtra. Rosario Nava Ramírez Castellanos Limón Ana Karen Cuenca Sánchez Alejandra Hernández Navarro Diana Salazar Ayala Lizbeth Historia de la valuación en México Los créditos hipotecarios que se coincidían sobre las propiedades eran exclusivamente a articulares bastaba la apreciación del bien a hipotecar. Los fines del siglo pasad ley de catastro en el 1896. El ingeniero sal catastral que el mejo ors era. fue Y el estro país fueron a utario . La primera de Diciembre de e que el método medio era la egislación catastral Italiana.
Fue primer director de catastro de la ciudad de México. Para realizar la valuación catastral se clasificaron las construcciones y se catalogaron por tipos y precios unitarios por metro cuadrado cubierto, aplicando deméritos de acuerdo a su estado de conservación y edad. En 1 925 se logro la creación de la dirección de pensiones civiles y de retiro. Tenia como fin otorgar créditos con garantía hipotecaria a los semidores de los poderes de la unión para la compra de sus casas habitación. inmobiliario, apareciendo a partir de este momento lo que écnicamente conocemos como avaluó comercial.
Los dictámenes de valores los emitían los inspectores, pero la experiencia demostró que hubo crédltos que no quedaron debidamente garantizados, esto origino un departamento de valuación. Los procedimientos seguidos por este departamento se guiaban por las normas catastrales, pero aplicando un criterio comercial; eran simples avalúos físicos o directos. Los valores se figaban en consonancia con la realidad del mercado inmobiliario, apareciendo a partir de este momento lo que técnicamente conocemos como avaluó comercial. La primera jefatura de esta dirección estuvo a cargo del ing.
José pastor Flores. Llamo a colaboro a otros prestgiados civiles: José Simón de la Vega, Enrique Morín Delhormen y Miguel Herrera Lasso, se consideran como los pioneros de la valuación en México. Banobras se fundo el 23 de febrero de 1933 en sus inicios se conoció como Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras publicas S. A.. Su finalidad era la de otorgar créditos a los gobiernos de los estados y a los municipales para que pudieran realizar las obras publicas en sus respectivas regiones. Hiso ue el 11 de noviembre 1933 se creara una filial de este banco.
Asociación hipotecaria mexicana s. a. a causa de lo anterior nació la primer institución que emitió cedulas hipotecarias para el otorgamiento de créditos a esta clientela. La escases de valuadores origino que las diferentes instituciones de crédito seleccionaran entre los profesionistas afines a esta actividad, con experiencia y conocimientos de : construcción, cuantificación de obras y presupuestos, topografía, elementos de contabilidad y RI_IFS construcción, cuantificación de obras y presupuestos, topografía, lementos de contabilidad y aspectos económico financieros.
El primer jefe del departamento de avaluas del banco nacional de crédito urbano y de obras publicas s. a. fue el ingeniero David González Moreno. En sus inicios los avalúos se elaboraban bajo técnicas puramente catastrales, esto es de carácter físico o directo, se puso en practica el avalúo de capitalización rentas o rentabilidad de la inversión, derivándose de estos dos métodos el valor de mercado, que a nuestro criterio es el precio justo que se debe pagar por un bien en momento de su enajenación.
Organismos que regulan la valuación Organismos que regulan la valuación en nuestro país actualmente son: La comisión nacional bancaria y de valores La comisión nacional de bienes nacionales Las tesorerías de los diferentes estados de la republica, así como la tesorería de departamento del distrito federal El tribunal superior de justicia de la nación y de las diferentes entidades federativas. Otros organismos que regulan la valuación son: Asoclación nacional de instltutos mexicanos de valuación AC la sociedad de ingenieros civiles valuadores, la asociación mexicana de valuadores de empresas,
La unión panamericana de asociaciones de valuación, la Americana Society of Appr raisal Institute en Estados 31_1fS Unidos,etc. en varios artículos que se relaciona directamente con lo que establece el articulo 45 de la ley de instituciones de crédito que dice: las instituciones de crédito podrán realizar las operaciones sguientes : Cl XXII. – encargándose de hacer avalúos que tendrán la misma fuerza aprobatoria que las leyes asignan a los hechos por corredor publico o peritos . Articulo 77. Las instituciones de crédito prestaran los servicios previstos en el articulo 46 e esta ley, de conformidad con las disposiciones legales y administrativas aplicables ,que procuren la adecuada atención de los usuarios de tales servicios. C] Articulo 125 La comisión nacional bancaria y de valores es un órgano desconcentrado de la secretaria de hacienda y crédito público. OCICICICI En su reglamento interior, la comisión nacional bancaria y de valores establece: Articulo 18 Corresponde a la dirección general técnica, el ejercicio de las siguientes atribuciones: V. torgar y en su caso cancelar el registro de aprobación de los peritos aluadores y supervisar los valores consignados en los avalúos que practiquen. La comlsión de avalúos de bienes nacionales se rige por la ley general de bienes nacionales emitida el 7 de enero de 1982. Dicha ley comprende la valuación de los bienes que adquiere o enajena la federación, indemnizaciones por actos de expropiación, justipreciación de rentas que la federación debe cobrar o pagar cuando tenga el carácter de arrendadora o arrendataria. Los lineamientos aplicados están establecidos en el reglamento de la comisión de avalúos de bienes nacionales.
Las tesorerías statales y la del departamento del distrito federal, publican en sus periódicos y gacetas oficiales las normas y proced 406 S departamento del distrito federal, publican en sus periódicos y gacetas oficiales las normas y procedimientos de valuación aplicables en cada identidad. «manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmoblliaria y de la autorización de sociedades y registro de peritos valuadores», emitido por la subtesorería de catastro y padrón territorial de la tesorería del distrito federal publicado el 18 de marzo de 1997.
DIFERENTES USOS DEL AVALUO La confiabilidad de un valuador requiere que anteponga su criterio y buen juicio a cualquier presión externa que pueda influenciar sus dictámenes. Existen 3 enfoque de valuación conocldos: costo, Ingreso y mercado. En base a ellos se sugiere al usuario cual es el valor mas representativo en función del uso que se dará al dictamen. Una persona que desea adquirir o enajenar su propiedad, le interesa conocer su valor de mercado. Sin embargo, si solo quisiera saber el valor de un inmueble con la finalidad de asegurarlo habría que consultar a su valor de reposición.
Por lo que es importante que un valuador tome en consideración las necesidades de cada usuario. Regulación actual de la valuación en México Es que a futuro los valuadores no requieran de registros emitidos por los diferentes organismos que regulan la valuación actualmente; sino que mediante la carta de ejercicio profesional como especialista en valuación o la cedula profesional como maestro en valuación, ambas emitidas por la dirección general de profesiones se pueda ejercer esta profesión. Y que únicamente se cumplan los requisitos que los diferentes organismos establezcan. SÜFS
