RESTITUCIÓN

ARTICULO 518.

El empresano que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con bras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido or su estado de ruina o para la construcción de una OFII next pag TERMINACIÓN DELC T Artículo 21 . Terminac cualquier tiempo, yd el contrato de vivienda urbana. IENTO Las partes, en n dar por terminado Artículo 22. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: 1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

Terminación del contrato de arriendo de local comercial por ncumplimiento de los deberes del arrendatario Resumen del caso: La ley prevé la posibilidad de iniciar contra el arrendatario que h ha incumplido con sus obligaciones contractuales de pagar la renta dentro de los periodos estipulados o los servicios públicos y demás asuntos a su cargo, un proceso judicial de restitución de bien inmueble arrendado, de acuerdo con lo señalado en el artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de que se declare terminado el contrato por incumplimiento del arrendatario y se obligue a este a llevar a cabo la restitución del bien. Dentro del trámite mencionado se podrán practicar medidas de embargo y secuestro sobre el patrimonio del arrendador para garantizar el pago de las sumas de dinero adeudadas.

Es pertinente aclarar, que cuando se esta en presencia del incumplimiento de las obligaciones de una de las partes dentro del contrato de arriendo, no es necesario otorgar término de gracia ni plazo alguno para obtener la restitución, por cuanto la causal de terminación del contrato es precisamente el incumplimiento y este legitima la presentación inmediata del proceso antes dicho. Si el contrato de arriendo se llevó a cabo por scrito, tanto mejor, por cuanto ya se posee la prueba del mismo. Si se celebró de manera verbal, se le dará aplicación al parágrafo primero de la norma referenciada, con el objeto de preconstituir su prueba. ROSA MERCADO VERGARA Asesora Jurídica Consultorio jurídico Universidad de San Buenaventura – Cartagena.

Respuesta a la consulta: La ley prevé la posibilidad de iniciar contra el arrendatario que ha incumplido con sus obligaciones contractuales de pagar la renta dentro de I 1 el arrendatario que ha incumplido con sus obligaciones contractuales de pagar la renta dentro de los periodos stipulados o los servicios públicos y demás asuntos a su cargo, un proceso judicial de restitución de bien inmueble arrendado, de acuerdo con lo señalado en el artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de que se declare terminado el contrato por incumplimiento del arrendatario y se obligue a este a llevar a cabo la restitución del bien. Dentro del trámite mencionado se podrán practicar medidas de embargo y secuestro sobre el patrimonio del arrendador para garantizar el pago de las sumas de dinero adeudadas.

Es pertinente aclarar, que cuando se está en presencia del ncumplimiento de las obligaciones de una de las partes dentro del contrato de arriendo, no es necesario otorgar término de gracia ni plazo alguno para obtener la restitución, por cuanto la causal de terminación del contrato es precisamente el incumplimiento y este legitima la presentación inmediata del proceso antes dicho. Si el contrato de arriendo se llevó a cabo por escrito, tanto mejor, por cuanto ya se posee la prueba del mismo. Si se celebró de manera verbal, se le dará aplicación al parágrafo primero de la norma referenciada, con el objeto de preconstituir su prueba. Después de haber analizado la consulta realizada por usted el pasado 14 de mayo del presente año, el consultorio jurídico de la Fundación Universitaria Luis Amigó, procede a indicarle lo siguiente. El contrato de arrendamiento puede ser definido como aque Amigó, procede a indicarle lo siguiente.

El contrato de arrendamiento puede ser definido como aquel acuerdo de voluntades entre el arrendador y el arrendatario, donde el primero se obliga para con el segundo a dar el goce de un inmueble y este último a su vez debe pagar una contraprestación denominada canon, recordando que existen notables diferencias ntre el arrendamiento de inmueble para vivienda urbana y el destinado para uso comercial. De acuerdo con la premisa anterior, la principal diferencia entre uno y otro es que en el caso de arrendamiento de vivienda urbana, existe la ley 820 de 2003 como norma superior que da poca libertad a la hora de cambiar ciertas obligaciones y derechos de las partes, mientras en el contrato de arrendamiento de local comercial, existe una mayor libertad contractual con respecto al valor de las cláusulas penales, preavisos, prórrogas, derechos de renovación, entre otros que dan una mayor aplicabilidad al principio de acuerdo de as voluntades.

En razón a que una de las principales obligaciones del arrendatario, en ambos casos, es pagar el precio del arrendamiento; si el inquilino, no atiende oportunamente estas acreencias, el arrendador podrá demandar la restitución del inmueble por mora en el pago, siendo competente para conocer de estos procesos el juez civil municipal o de circuito del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble. La cuantía cuando el canon se fija en dinero, se determina por el valor actual de la renta durante el término pactado inicialmente en el contrato determina por el valor actual de la renta durante el término actado inicialmente en el contrato y si fuere a plazo indefinido, por el valor de la renta del último año.

Sea importante advertir, que la demanda con la que se promueva este proceso, debe venir acompañada de la prueba siquiera sumaria del contrato de arrendamiento, la cual puede consistir en el documento suscrito por las partes, prueba testimonial o confesión extraprocesal. Esta prueba es obligatoria, independiente de la causal que se invoque, pero además debe acompañarse de otros documentos, según la causal o motivo en que se sustente la solicitud de restitución. En efecto, si el demandante no tiene cómo acreditar con la demanda prueba siquiera sumaria del contrato, entonces no tendrá otra alternativa que formular como pretensión principal que se declare su existencia, como pedimento anterior a la restitución.

De manera independiente al proceso de restitución e inmueble arrendado se debe tramitar un segundo proceso de carácter ejecutivo, que tendrá por objetivo la cancelación de los cánones adeudados, al igual que los perjuicios sufridos probados objetivamente y la multa por incumplimiento, todo ello mediante a solicitud de medidas cautelares que hagan efectivas y reales las acreencias. Otra via que podemos agotar con el fin de dar solución a este tipo de controversias es la extrajudicial, a través de la implementación de la conciliación como mecanismo alternativo de solución de conflictos que buscará de manera célere y eficaz, que sean las p sap 11 alternativo de solución de conflictos que buscará de manera célere y eficaz, que sean las partes quienes determinen la manera de acabar con las discrepancias; de esta manera evitaremos la intervención de un tercero imparcial como es el juez, al igual que a declaración de medidas cautelares que pueden llegar a afectar los bienes de las partes.

De acuerdo a lo antes expuesto, señor Juan, usted está facultado por nuestro ordenamiento jurídico para iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado, independiente si este fue destinado para vivienda urbana o para local comercial, el cual tendrá por objeto la devolución del bien bajo su dominio, dado el incumplimiento del pago del canon por parte del arrendatario. De forma subsiguiente a este trámite judicial, se debe iniciar un proceso ejecutivo para efectivizar los cánones adeudados. Otra vía que puede agotar en la solución de esta controversia, es la conciliación como un mecanismo ágil, breve y eficaz, acudiendo a la vía judicial solo frente a la no existencia del ánimo conciliatorio o dado un reiterado incumplimiento. Consideraciones a favor del arrendatario. Aun si al momento de la entrega del inmueble objeto de arrendamiento, la compañ[a no objeta el estado del inmueble, resulta prudente señalar que si el contrato de arrendamiento, se trata de un contrato de ejecución continuada, es susceptible a que durante el desarrollo del mismo se presenten contecimientos sobrevinientes a su celebración y producidos durante su ejecución, por ejemplo inconveni sobrevinientes a su celebración y producidos durante su ejecución, por ejemplo inconvenientes con el techo o presencia de roedores, los cuales pueden llegar a considerarse como daños estructurales considerables que están afectando de manera directa el goce del bien. La Corte Suprema de Justicia establecio que: «Pero si posteriormente viene a quedar disminuido para el arrendamiento el goce de la cosa arrendada, es claro que la conmutatividad inicial ha desaparecido, que no media ya relación e proporcionalidad, sino por el contrario, de proporcionalidad entre las prestaciones de las partes. » -El arrendatario, tiene la potestad de ejercer su derecho a dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma unilateral, en virtud al mal estado en el que se encuentra el inmueble, aun cuando el contrato establezca de forma taxativa y a favor del arrendador, las causales para dar por terminado el contrato.

Esto será posible siempre que se logre acreditar que el inmueble objeto de arrendamiento presenta daños que imposibilitan hacer un uso adecuado del bien. Lo anterior cobra sustento en lo ispuesto en el artículo 1990 del Código Civil, el cual prevé que: «El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio d de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario».

Como conclusión podemos decir que el arrendatario de un bien inmueble tiene todo el derecho a terminar de manera unilateral el Contrato de Arrendamiento Comercial y esto debe hacerlo bajo unos argumentos fuertes sobre las inconveniencias que le ha traído el inmueble para cumplir su razón social. Es importante que antes que se adquiera un inmueble por medio de arrendamiento se revise si este es adecuado para realizar las actividades para las que se arrendó, además es den gran importancia que dentro del contrato de arrendamiento se cree una cláusula que establezca la forma como las partes esolverán las controversias suscitadas durante la ejecución del contrato.

Por último no sobra decir que, como generalmente pasa, el arrendador es el encargado de redactar el contrato de arrendamiento, llevando a que este sea redactado de tal manera que muchas de las cláusulas favorezcan en todo momento al arrendador. Es necesario que el presunto arrendatario revise este contrato y pida las correcciones que pueden ser perjudiciales para MODELO DEMANDA DE RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO Señor(a): JUEZ CIVIL MUNICIPAL DE BOGOTA (REPARTO) D. REE PROCESO DE RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO. DEMANDANTE: JUANA GONZALEZ PEREZ DEMANDADA: MARIA CON Z DUQUE. DEMANDADA: MARIA CONSUELO FLOREZ DUQUE. mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Bogotá, identificado con la cedula de ciudadanía NO y portador de la tarjeta profesional de abogado NO de Bogotá C. S. e la J, obrando como apoderado de la señora persona mayor de edad, con domicilio en Bogotá, identificada con la cedula de ciudadanía NO de Bogotá, me permito formular ante su despacho la presente DEMANDA DE RESTITUCION DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) ARRENDADO en contra de la señora quien es mayor de edad, su omicilio es la ciudad de Bogotá y se identifica con la cedula de ciudadanía NO en los siguientes: HECHOS: de Bogotá. La demanda se fundamenta PRIMERO. La demandante en calidad de arrendadora y la demandada como arrendataria celebraron un contrato de arrendamiento de un local comercial ubicado en la de la ciudad de Bogotá. (establecer colindancias, cedula catastral y matricula inmobiliaria) SEGUNDO. El contrato de arrendamiento ha venido siendo prorrogado desde el día la última prórroga se hizo por una duración de seis meses comprendidos entre el primero de TERCERO. Dentro de la prorroga mencionada se estipuló como canon de arrendamiento la suma de pesos moneda corriente ($ M.

C) el cual debe ser pagado por la arrendataria en forma anticipada dentro de los cinco primeros días de cada mes. CUARTO. La obligación descrita e anticipada dentro de los cinco primeros días de cada mes. CUARTO. La obligación descrita en el hecho anterior no ha sido cumplida a cabalidad por la demandada desde el mes de razón por la cual ha venido siendo requerida por la arrendadora para que haga entrega del local en vista de la persistencia en el incumplimiento del pago en las fechas stipuladas. QUINTO. La arrendataria ha realizado reparaciones locativas al inmueble sin dar previo aviso a la arrendadora, olvidando que esta situación se advierte dentro de las cláusulas del contrato como una obligación a su cargo. PRETENSIONES PRIMERA.

Se declare la terminación del contrato mencionado en los hechos primero y segundo de esta demanda por el incumplimiento en que ha Incurrido la arrendataria en cuanto a las obligaciones de pago del canon de arrendamiento en las fechas estipuladas y por la realización de reparaciones locativas sin previo aviso, las cuales se hayan expresamente mencionadas n el contrato. SEGUNDA. Se condene a la demandada a restituir a la demandante el local comercial mencionado en el hecho primero. TERCERA. Se ordene la práctica de la diligencia de entrega del inmueble a la demandante. CUARTA. Se condene a la demandada a pagar a la demandante la suma de pesos por concepto de «clausula penal» tal como lo establece el contrato para el caso de incumplimiento de las obligaciones allí pactadas. PRUEBAS DOCUMENTALES Original de la última prórroga del contrato de arrendamiento (periodo) 0 11 Originales de tres de los r